Immobilienfinanzierung muss trotz Billigzinsen solide geplant sein

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Bildquelle: dieboersenblogger.de

Für Häuslebauer sind die Billigzinsen ein Schlaraffenland, denn der Weg in die eigenen vier Wände war noch nie so günstig wie zurzeit. Sogar 100-Prozent-Finanzierungen für Immobilienerwerber ohne eigene Mittel scheinen angesichts der anfangs vergleichsweise geringen monatlichen Belastung möglich. Doch Vorsicht: Baufinanzierungen, die „auf Kante“ genäht sind bergen handfeste Risiken, die nicht sofort zu erkennen sind. Die größte Investition im Leben sollte deshalb gerade in diesem extremen Zinsumfeld solide geplant, langfristig sicher und dauerhaft bezahlbar sein.

Die Bausparkasse LBS West weist in diesem Zusammenhang auf das Problem der Tilgungsrate hin. Denn: Je niedriger die Zinsen für den Immobilienkredit sind, desto länger dauert bei gleicher Tilgungshöhe die Entschuldung. Als Beispiel führt die LBS West folgendes an: Eine Finanzierung über 200.000 Euro mit einer jährlichen Tilgung von einem Prozent wäre bei einem aktuellen Zinssatz von drei Prozent erst nach 46 Jahren abbezahlt. Das sind bei gleicher Tilgung 14 Jahre mehr als bei einem Zinssatz von sechs Prozent, der noch vor gut zehn Jahren für ein Annuitätendarlehen bezahlt werden musste. Bei einem Zinssatz von drei Prozent und einer Tilgung von vier Prozent wäre der Bauherr jedoch bereits nach 18 Jahren schuldenfrei und würde durch die verkürzte Laufzeit mehrere zehntausend Euro sparen. Das sind ganz schöne Summen um die es hier geht.

Die LBS West empfiehlt, die freie Liquidität durch die niedrigeren Zinsen in eine höhere Tilgung von zwei oder mehr Prozent zu stecken. Nur so kann eine schnelle und günstige Rückzahlung des Darlehens erreicht werden und das Risiko steigender Kreditraten nach Ablauf der Zinsfestschreibung minimiert werden. Allein aus dem Zinsaufwand, den Finanzierer vor zehn oder zwanzig Jahren für ihren Kredit aufwenden mussten, lässt sich heute genügend Spielraum für eine höhere Tilgung ableiten. Ein Blick zurück macht das deutlich: Lag die monatliche Belastung für ein 200.000-Euro-Darlehen im Jahr 1992 mit 8,5 Prozent Zinsen bei 1.416,67 Euro, wurden im Jahr 2002 bei sechs Prozent Zinsen 1.000 Euro fällig. Aktuell leisten Darlehensnehmer bei einem Zinssatz von drei Prozent nur noch 500 Euro Zinsaufwand pro Monat.

Die Krux der niedrigen Zinsen ist, dass es eigentlich nur wieder nach oben gehen kann. Das so genannte Zinsänderungsrisiko trifft einen Baufinanzierer mit einem Annuitätendarlehen immer dann, wenn die festgelegte Zinsbindung endet. Daher rät die LBS West zu möglichst lange Zinsfestschreibungen – mindestens über 15 Jahre. Absolute Zinssicherheit bis zur Zahlung der letzten Rate bietet nur ein Bausparvertrag. Mit dieser „Zinsversicherung“ steht bereits bei der Unterschrift unter den Bausparvertrag nicht nur der Zinssatz für das Bauspardarlehen, sondern auch die Laufzeit und alle Kosten für diesen Finanzierungsbaustein fest.

Generell rät die LBS West, eine solide Immobilienfinanzierung in der Niedrigzinsphase grundsätzlich aus drei Teilen aufzubauen:
20 Prozent Eigenkapital,
30 Prozent Bauspardarlehen und
50 Prozent Annuitätendarlehen mit möglichst langer Laufzeit.

Vor Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital warnt die LBS West. Eigenkapital bringe nicht nur Sicherheit, sondern bei den Banken auch einen besseren Zinssatz.

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