IPO: Deutsche Annington wartet auf bessere Börsenzeiten, Kion und Evonik auf steigende Kurse

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Bildquelle: Pressefoto Deutsche Börse

Es hätte so schön werden können: Der IPO-Sommer 2013. Doch es kam anders. Erst der holprige Börsenstart des Gabelstaplerherstellers KION (WKN KGX888) und nun die Verschiebung des Börsengangs von Deutsche Annington (WKN A1ML7J). Zuvor hatte ja bereits der Wissenschaftsverlag Springer Science einen Rückzieher gemacht und sich in die Arme eines anderen Finanzinvestors geflüchtet. Vielleicht liegt es aber nicht nur am Börsenklima, sondern auch den angebotenen Aktien…

Zunächst einige Worte zu Kion. Nachdem die Bewertung im Vorfeld ja doch etwas schwieriger war, griffen vorrangig institutionelle Anleger zum Ausgabepreis von 24 Euro zu. Der erste Kurs lag noch über dem Emissionspreis, danach ging es aber nach unten. Inzwischen rangiert die Aktie bei 23,60 Euro. Alles in allem ein ernüchterndes Börsendebüt. Vielleicht kann Kion im Lauf der nächsten Monate ja noch überzeugen, aber derzeit sieht es nicht danach aus.

Es zeigt sich aber einmal mehr, dass Börsengänge in Form von Platzierungen durch Finanzinvestoren wenig erfolgsversprechend sind – zumindest für Zeichner der Emission. Bestes Beispiel ist hier Evonik (EVNK01). Seit dem Börsengang im April (Ausgabepreis 33 Euro) kennt die Aktie nur einen Weg: Nach unten. Inzwischen fiel die Aktie unter die 26-Euro-Marke und hat damit in ihrem kurzen Börsenleben bereits 21 Prozent an Wert verloren.

Ähnlich wäre es wohl auch dem Immobilientitel Deutsche Annington gegangen. Aufgrund der Schwemme von entsprechenden Titeln im MDAX war das Interesse an einem weiteren Immobilientitel wohl zu gering, auch wenn das Management die Verschiebung mit „anhaltende ungünstigen Marktentwicklungen“ begründet. Aufgegeben hat man die Börsenpläne zwar nicht, aber einen neuen Zeitplan nannte man auch erst mal nicht. Vielleicht hat man sich hier auch von LEG Immobilien (WKN LEG111) abschrecken lassen. Der Immobilienkonzern war Anfang Februar in Frankfurt gestartet und notiert nach einem Ausgabepreis von 44 Euro inzwischen bei rund 40 Euro und im MDAX. Auch hier haben sich Finanzinvestoren von ihren Anteilen verabschiedet.

Am Ende ist es wohl die Gemengelage aus Finanzinvestoren wollen Kasse machen und wenig innovatioven Branchen. Ein Unternehmen aus dem IT-Bereich würde vielleicht ganz andere Anlegergruppen ansprechen und auch ein Stück Wachstum und Innovation aufs Parkett bringen. Aber alle genannten Unternehmen sind in der Regel so oder ähnlich schon mal auf dem Kurszettel zu finden. Da fehlt das neue. Dass in Deutschland durchaus Interesse an Beteiligungen im IT-Sektor vorhanden ist, zeigen ja die Erfolge der diversen Crowd-Investing-Plattformen. Seit Mai 2012, als ich einen entsprechenden Beitrag Retten Crowd Investing (und Facebook) die Unternehmer- und Aktienkultur in Deutschland? geschrieben habe, ist viel positives passiert. Jetzt muss nur noch eines der Unternehmen auch den Sprung an die Börse wagen…

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Bildquelle: Pressefoto Deutsche Börse


4 KOMMENTARE

  1. Ein „Vielleicht“ gibt es in der Real Estate Asset Klasse nicht. Aber einige Fragen sind durchaus berechtigt. Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe (DAIG), mit etwa 210.000 eigenen und für Dritte verwalteten Wohnungen an rund 600 Standorten das größte Wohnungsunternehmen in Deutschland, hat den für heute angesetzten Börsengang abgesagt. Für den Mittwoch, den 03.07.2013, war der Börsenauftakt zwar vorgesehen gewesen, aber bereits am gestrigen späten Dienstagabend cancelte die Deutsche Annigton ihr Vorhaben und setzte den Börsengang aus; viele Marktbeobachter zeigten sich überrascht, die Entscheidung des Managements ist umstritten und wird unter Experten kontrovers diskutiert.

    • Verfolgt das Management der DAIG die richtige Strategie?

    Auf dem deutschen Markt prognostiziert die DAIG eine hohe Rendite, weil deutsche Immobilien im internationalen Vergleich meist in einem relativ guten baulichen Zustand sind, die Preise und Mieten (aufgrund der öffentlichen Förderung) niedrig sind und der Anteil des Wohneigentums in Deutschland bislang vergleichsweise gering ist. Diese Entscheidung – in der Form des Aussetzens des geplanten Börsenganges – habe jedenfalls keine Auswirkungen auf die Strategie der Deutschen Annington, konstatiert zumindest CEO Rolf Buch in einem ersten Statement und stellte sich zugleich dem Hagelsturm an Kritik, die aus dem Medienbereich ganz überwiegend verschossen wurde. Den Vorstand der Deutschen Annington hatte Rolf Buch erst im Monat April 2013 von Robbie Barr übernommen.

    Für die Deutschen Annington bedeutet dies zunächst, eine Chance, Kapital über die Börse aufnehmen und sich dabei ggfs. billiger refinanzieren zu können, kurzfristig zurückstellen zu müssen. Dies hat auch Auswirkungen auf die Gestaltung der Bilanz sowie der Finanzpräsentation des Unternehmens. Die Neuordnung der Finanzierungsstruktur lasse sich so nicht umsetzen, verlautbart es aus dem Immobilienkonzern. Mit dem Börsengang sollte eine Kapitalaufnahme im Volumen von etwa 400 Millionen Euro erfolgen.

    Ursprünglich soll sogar eine Kapitalaufnahme im Umfang von bis zu 1,2 Mrd. Euro avisiert worden sein. Im Portfolio sollten hierfür bis zu 57 Millionen Aktien in der Spanne von ca. 18 bis 21 Euro dem Handel zugeführt werden. Einigen kritischen Einschätzungen zufolge, so berichtet zumindest Bloomberg, sollte mit Blick auf eine sich abzeichnende, geringere Nachfrage das Emissionsvolumen auf einen Umfang von etwa 650.000.000 Euro heruntergefahren werden. Weshalb diese angesetzte Nachsteuerung die geplante Erstnotiz für heute auch nicht mehr retten konnte, wurde aus Bankenkreisen nicht weiter kommentiert.

    Der DAIG wird indes nicht erspart bleiben, im Bereich Finance umsteuern zu müssen. Insbesondere sollte die Kapitalaufnahme an der Börse dazu dienen, die Schuldenlasten des Immobilienkonzerns auf rund 5,2 Milliarden Euro abzusenken; dies soll in etwa der Hälfte des Verkehrswertes des Wohnungsbestandes entsprechen. Vor allem gewünscht wurde das von namhaften Ratingagenturen. Es soll die Voraussetzung für die in Aussicht gestellte „BBB“-Note der Ratingagentur Standard & Poor’s gewesen sein, berichtet die Fachpresse und Berufung auf gut unterrichtete Kreise, mit deren Hilfe Annington unbesicherte Anleihen sowie Schuldscheine hat ausgeben wollen. Die Zinsen dafür sind niedriger als für die verbrieften Hypotheken-Darlehen (CMBS), die sie 2006 aufgenommen hatte. „Ein halber Prozentpunkt ist durchaus drin“, wird CEO Rolf Buch kommentiert.

    • Eine schwierige und anspruchsvolle Asset Klasse: Titel aus der Immobilienbranche

    Zwar kommentiert die Fachpresse ganz überwiegend, dass das Vorhaben der Deutschen Annington angeblich „zu ambitioniert“ gewesen sei; andere Analysten halten schlicht den Zeitpunkt für „falsch gewählt“, wieder andere beißen sich am „Ausgabepreis“ der Annington-Aktie fest. Zu 17 Euro pro Aktie hätte der Börsengang (vielleicht) geklappt, wird „ein Banker“ anonym zitiert. Reine Spekulation?

    Angeblich habe der Mehrheits- Miteigentümer der Deutsche Annington, die Londoner Private-Equity-Gesellschaft Terra Firma und die Citigroup Tochter CPI Capital Partners, nicht mitgespielt. Andererseits habe sich Terra Firma aber mit einem Erlös von 250 Millionen anstatt der zuletzt avisierten 650 Millionen Euro befriedigt zeigen wollen, so einige höchst widersprüchliche Kommentare, die jenseits der Logik der Finanzexperten liegen.

    Darauf käme es jetzt aber auch nicht weiter an, versuchen sich diese Kommentatoren zurück zuziehen, weil es am Ende schlichtweg nicht genügend Order gegeben haben soll. „Kurz vor Toresschluss wurde eine große Order zurückgezogen. Das war dann der Auslöser für die Absage“, wird ein Insider zitiert. Die konsortialführenden Banken JP Morgan und Morgan Stanley hätten unterschätzt, dass der „große Run“ auf deutsche Wohnimmobilien wieder abgeebbt ist.

    Nicht wenige Analysten und Finanzexperten gehen hingegen davon aus, dass diese Entscheidung des Managements der Deutschen Annington durchaus vertretbar und vernünftig gewesen ist. Dem schließe ich mich mit folgender Begründung an: Die Finanz- und Immobilienkrise hat aufgezeigt, dass in vielen Unternehmen verschiedenster Branchen keine oder nur mangelhafte Risikomanagementsysteme vorhanden sind, die nicht den Anforderungen an eine frühzeitige Erkennung und Steuerung von Risiken gerecht werden. Die reaktive Handhabung beim Auftreten von Immobilienrisiken wurde in der Vergangenheit vielfach aufgrund von Kosten- und Zeitgründen einem aktiven, zukunftsorientierten Risikomanagement unter Zuhilfenahme phasenspezifischer Instrumente vorgezogen.

    Die zunehmende Zahl an Insolvenzen sowie hohe Wertberichtigungen der Immobilienbestände veranlassen nun insbesondere international agierende Immobilienunternehmen das Management von Risiken der Immobilienportfolien zu überdenken.

    Ohne klare Konzeption eines Risikomanagementsystems für die Asset-Klasse Immobilien im Portfolio von Banken und Anlegern geht heute gar nichts. Ein gutes, aktives Managements muss dies begleiten können, um Immobilienrisiken abzuschätzen und minimieren zu können. Ansonsten würden die erheblichen Verwerfungen der Immobilien- und Finanzkrise völlig negiert werden. Der Vorstand der Annington hätte in einem nicht mehr zu verantwortenden Risiko gehandelt, wenn das Immobilienunternehmen zu diesem Zeitpunkt den Börsengang vollzogen hätte. Demnach hat die Geschäftsleitung der Deutschen Annington richtig und korrekt gehandelt.

    • Die größte Asset-Klasse unter den Alternatives: Immobilien

    Auch in diesem Punkt unterschätzen die Kritiker die Marktlage im Segment Real Estate. Die 100 weltweit größten Asset Manager haben die verwalteten Vermögen im Bereich der Alternative Investments auf insgesamt 3,1 Billionen US-Dollar gesteigert (ohne direkte Fonds sind es 2,2 Billionen USD), so die Abschlussbilanzen 2011. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vorjahr um 14 %, wie aus dem in Kooperation von TowersWatson und der Financial Times ermittelten Global Alternatives Survey 2012 hervorgeht. Zuwächse erzielten im Jahr 2011 die Segmente Private Equity (plus 21 Prozent gegenüber 2010) und Infrastruktur (plus 4 %). Funds of Hedge Funds (minus 6 %) und Commodities (minus 7 %) verzeichneten hingegen Rückgänge beim verwalteten Vermögen. Diese Segmente haben mit 13 bzw. 6 % auch den geringsten Anteil am Gesamtvermögen. Unter den Asset-Klassen hat der Bereich Real Estate mit 57 % den größten Anteil.

    Das Immobilienunternehmen CBRE Global Investors mit 94,1 Milliarden USD verwaltetem Vermögen den ersten Platz unter den Alternative Asset-Managern (Bilanzjahr 2011). Auf den Plätzen folgen die US-amerikanische Private Equity-Gesellschaft Carlyle Group (90,7 Mrd. USD) sowie der australische, auf Infrastruktur fokussierte Asset-Manager Macquarie (88,7 Mrd. USD). Einziger deutscher Vertreter unter den Top 10 ist der zur Deutschen Bank gehörende Immobilienmanager RREEF Alternatives mit einem verwalteten Volumen von 57,4 Milliarden USD.

    Demnach lag das strategische Management der Deutschen Annington durchaus in einem Bereich, der den Weg an die internationalen Börsen gut begründete und rechtfertigte; die von Teilen der Presse erhobenen Kritiken – „Fürs erste ist Annington aber verbrannt“ – entbehren jeder sachlichen und vor allem jeder fachlichen Grundlage. Tatsache ist, dass wir derzeit in eine Phase volatiler Marktentwicklungen gekommen sind und zum Teil mit kurzen, aber heftigen Ausschlägen und Verwerfungen zu rechnen haben.

    Ursache hierfür sind in der Regel eine Summe von Gründen und Impulsen, die von unserer in stetiger Transformation befindlicher neuen, global geprägten Marktordnung des frühen 21. Jahrhunderts ausgehen und für die wir alle noch keine befriedigenden, wissenschaftlichen Antworten haben.

    • Ausblick für die Asset-Klasse Immobilien

    Real Estate ist aktuell wieder gefragt, dies ergibt sich aus der Marktentwicklung. Überdies profitiert diese Branche von einer Vielzahl steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten. Durch die Beimischung wertpapierverbriefter Immobilien sinkt nachweislich die Schwankungsbreite des Portfolios insgesamt. Und die Diversifikation verbessert sich. Auf Grund der niedrigen Korrelation von Immobilien zu anderen Anlageklassen und der regionalen Immobilienmärkten untereinander lässt sich durch Real Estate das Risiko sehr viel besser streuen. Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist in Deutschland in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) geregelt, was den Anlegern eine größere Sicherheit bietet.

    CEO Rolf Buch zeigt sich optimistisch: „Wir verfügen über eine starke finanzielle Basis und werden unser operatives Geschäft weiter vorantreiben einschließlich des von uns geplanten Investitionsprogramms.“ Im Gespräch ist ein Sanierungs- und Umbauprogramm für bestimmte Zielgruppen in einem Volumen von 800 Millionen Euro. Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass sich der Wert dieser Immobilien kontinuierlich erhöht.

    Dafür spricht zumindest auch der aktuelle Trend im Real Estate Geschäft: zwar gaben die Titel anderer Immobilienkonzerne wie GAGFAH S.A., GSW Immobilien und TAG Immobilien gaben etwas mehr als der Gesamtmarkt nach; Analysten votieren bei GAGFAH S.A. (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT) mit Sitz in Luxemburg, zugleich Dachgesellschaft für mehrere deutsche Tochterunternehmen im Bereich der Immobilienwirtschaft im Segment qualitativ hochwertiger Wohnungsportfolios in ganz Deutschland, für unterbewertet „Accumulate“, und sehen einen günstigen Zeitpunkt für den Einstieg in diese Asset Klasse.

    Meiner Ansicht nach ist vor allem das Marketing des Deutsche Annington Immobilienkonzerns stark verbesserungsbedürftig sowie die Art und Weise der Kommunikation eines Unternehmens mit diesem Potential. Viele Anleger – vor allem Kleinaktionäre – haben nicht nachvollziehen können, weshalb eine Beimischung von Aktien der Deutschen Annington in ihrem Depot sinnvoll ist. Ich bin aber sicher, dass die Deutsche Annington dies beim nächsten Schritt in Richtung Aktienmärkte berücksichtigt und richtig machen wird. Und wir alle wissen: Die Börse kennt kein Halten …
    Sandro Valecchi, Analyst, Berlin

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