alstria office begibt Wandelanleihe – lohnt sich jetzt der Einstieg?

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Bildquelle: alstria office REIT-AG

Die Investition in Immobilien kann sich durchaus lohnen. Immer mehr dieser Unternehmen sind börsennotiert und erreichen inzwischen auch Größenordnungen um deutschlandweit interessant und indexfähig zu sein. Dieser Tage wurde bspw. bekannt, dass LEG Immobilien in den MDAX aufsteigt. Eine (bislang) interessante Aktie aus diesem Bereich ist im SDAX angesiedelt, die Aktie der alstria office REIT-AG (WKN A0LD2U).

Zunächst sollte man vielleicht erklären, was ein REIT bzw. Real-Estate-Investment-Trust überhaupt ist. Es handelt sich um eine besondere Rechtsform für Immobiliengesellschaften. Seit 2007 sind solche Immobilien-AGs auch in Deutschland zugelassen und alstria office bezeichnet sich als der Erste. Das Unternehmen verfügt über ein breit gefächertes Portfolio von Büroimmobilien an unterschiedlichen Standorten in ganz Deutschland (vorwiegend im Westen und Südwesten).

In den ersten drei Monaten des Jahres 2013 stieg der Umsatz um 11,4 Prozent auf 26,3 Mio. Euro. Das operative Ergebnis (FFO) stieg um 42,2 Prozent auf 13,9 Mio. Euro und reflektiert damit das Umsatzwachstum sowie niedrigere Grundstücksbetriebskosten, Verwaltungskosten und Finanzierungskosten. Das operative Ergebnis je Aktie konnte um 42,2 Prozent auf 0,18 Euro zulegen. Das Nettoergebnis belief sich in den ersten drei Monaten 2013 auf 15,0 Mio. Euro und wuchs damit im Vergleich zum ersten Quartal 2012 um 46,6 Prozent.

Im Rahmen der Quartalszahlenvorlage hat alstria die Prognose für das Geschäftsjahr 2012 bestätigt. Dabei wird mit einem Umsatz von 103 Mio. Euro und einem operativen Ergebnis (FFO) in Höhe von 45 Mio. Euro gerechnet. Im Jahr 2012 hatten sich der Umsatz auf 101,3 Mio. Euro und das FFO auf 43,6 Mio. Euro belaufen.

Derzeitiger Schwerpunkt im Geschäftsbetrieb ist die Verbesserung der Finanzierungslage. Neben der Verschlankung des Portfolios durch den Verkauf kleinerer Immobilien vorwiegend in Ostdeutschland, zählt dazu auch die heute angekündigte Ausgabe einer Wandelanleihe. Dazu will alstria im beschleunigten Platzierungsverfahren ausschließlich bei qualifizierten Investoren rund 80 Mio. Euro einsammeln. Die Schuldverschreibung ist in bis zu 7,89 Millionen Aktien wandelbar – das entspricht rund 9,99 Prozent des gegenwärtigen Grundkapitals. Die Schuldverschreibung hat eine Laufzeit von fünf Jahren. Die Verzinsung wird zwischen 2,5 und 3,0 Prozent p.a. liegen und vierteljährlich nachschüssig zahlbar sein. alstria beabsichtigt, den Erlös daraus für die Refinanzierung und den sonstigen Finanzierungbedarf des Unternehmens zu verwenden. Die Emission der Wandelanleihe verbessert das derzeitige Fälligkeitsprofil der Verbindlichkeiten weiter und trägt zur traditionell vorsichtigen Bilanzpolitik des Unternehmens bei (Nettoverschuldungsgrad per 31. März 2013 von 46,8 Prozent).

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Wie man am Chart sieht, fällt die Begeisterung über die Emission der Wandelanleihe gering aus. Allerdings entspricht der aktuelle Kursabschlag der Aktie auch nur der Verwässerung durch die Wandelanleihe bzw. deren Aktien. Insofern ist der Aufwärtstrend um diesen Effekt bereinigt nach wie vor intakt. In der Spitze hatte die Aktie innerhalb von 12 Monaten rund ein Drittel an Wert gewonnen. Die Bewertung ist dabei moderat. Das EPRA-NAV belief sich zum 31.3.13 auf 11,17 Euro je Aktie – ein deutlicher Abschlag zum Kursverlauf. Hinzukommt eine Dividendenrendite von 5,7 Prozent, nachdem für 2013 eine Anhebung der Dividende von 44 auf 50 Cent angekünigt wurde. Von daher sollte man sich die Aktie durchaus einmal etwas näher anschauen. Zumal auch Analysten zuletzt positive Einschätzungen abgaben: Das Bankhaus Lampe („Kaufen“) hob jüngst das Kursziel von 11,00 auf 11,50 Euro an.

Bildquelle: alstria office REIT-AG


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