Was bleibt von den offenen Immobilienfonds nach dem Ende des SEB Immoinvest übrig? (inkl. Update zu CS Euroreal)

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Seit der Finanzkrise haben offene Immobilienfonds schwere Zeiten erlebt. Das Finale ist jedoch immer noch in vollem Gang. Doch der Reihe nach. Im Zuge der Finanzkrise 2008 begannen vor allem Großanleger ihre Gelder aus offenen Immobilienfonds abzuziehen. Dadurch kamen auch große Fonds in Liquiditätsschwierigkeiten. Die Folge war: Die Fonds wurden eingefroren und Anleger konnte ihre Anteile nicht mehr handeln. Die damals begonnenen Fristen für eine erneute Öffnung oder eine Abwicklung laufen derzeit aus.

Den Anfang im Riegen der kriselnden Immobilienfonds machte Ende Februar der 3,6 Mrd. Euro schwere KanAm grundinvest (WKN: 679180). Mangels Hoffnung auf Rettung, wird er bis 2016 abgewickelt und je nach Verkaufsfortschritt bekommen die Anleger innerhalb dieses Zeitraums entsprechende Auszahlungen. Die erste Auszahlung erfolgte am 10. April 2012 in Höhe von 2,80 Euro je Anteil. Der Immobilienbestand lag bei 46 Immobilien, wobei sechs bereits veräußert werden konnten. Dennoch ist die Verhandlungsposition eines sich in Abwicklung befindlichen Immofonds nicht gerade optimal. Durch den großen Zeitraum von fünf Jahren besteht allerdings durchaus auch die Chance halbwegs vernünftig Preise zu erzielen – so die Immobilienkonjunktur nicht einbricht. Weitere Details zur Abwicklung auf der Fonds-Seite.

Seit Montag ist auch beim Schwergewicht SEB Immoinvest (WKN: 980230) Feierabend. Obwohl man versucht hat, mit einer Blitzöffnung die Anleger quasi selbst über die Zukunft entscheiden zu lassen, fiel das Votum eindeutig negativ, also verkaufen aus. Am Ende hatten die bis zum 7. Mai 2012 gesammelten Anteilrückgaben die Liquidität des Fonds von immerhin 30 Prozent des Fondsvolumens deutlich überstiegen. In Abstimmung mit der BaFin wird der Fonds bis zum 30. April 2017 aufgelöst. Um allen Anlegern schnellstmöglich Zugang zu ihrem Kapital zu ermöglichen, ist bereits im Juni 2012 eine erste Auszahlung in Höhe von voraussichtlich 20 Prozent des Fondsvermögens geplant. Später folgen halbjährliche Auszahlungen in Abhängigkeit der Verkaufserlöse. Mit dem 1989 aufgelegten SEB Immoinvest trifft es einen der Branchengrößen (Fondsvermögen: 6,36 Mrd. Euro). Auch hier wird es spannend sein, wie der Verkauf der 138 Objekte in 18 Ländern vonstatten geht. „Perle“ des Bestands ist sicher das Hochhaus-Ensemble am Potsdamer Platz in Berlin. Doch auch hier war bislang kein Interessent zur Stelle. Interessant war in der Pressemitteilung der SEB die Klassifizierung der misstrauischen Anleger:

„Im Wesentlichen ließen sich zwei Gruppen von Verkäufern erkennen: zum einen jene Anleger, deren Anlagehorizont in den vergangenen zwei Jahren ausgelaufen ist und die über ihre Gelder jetzt verfügen müssen, zum anderen stark verunsicherte Anteilinhaber. Die nicht enden wollende Kette schlechter Meldungen aus Wirtschaft und Finanzindustrie sowie das unruhige Fahrwasser, in dem sich die Offenen Immobilienfonds seit über zwei Jahren bewegen, hat viele Anleger zermürbt. Und zwar so stark, dass sie sich mit Argumenten und Weiterentwicklungen ihrer Anlageform derzeit nicht mehr auseinandersetzen möchten.“

Letztlich klingt doch dabei an, dass es die Fondsgesellschaft übernicht vermochte, neues Vertrauen bei ihren Anlegern zu erlangen. Und das ist ja eigentlich eher ein Armutszeugnis. Man kann nur hoffen, dass dies nicht branchenübergreifend der Fall ist.

Der nächste Kandidat, der vor ähnlichen Herausforderungen steht, wie der SEB Immoinvest, ist der CS Euroreal (WKN: 980500). Mit 99 Immobilien in 11 Ländern erzielt man ebenfalls ein Volumen von rund 6 Mrd. Euro. Die Entscheidung wies weitergeht, fällt hier am am 18. Mai. Allerdings stehen die Zeichen wohl auch hier eher auf Abwicklung, denn auf erfolgreiche Wiedereröffnung. Zu groß war der Vertrauensverlust im Sektor. Wenngleich Anbieter offenbar aus dem genossenschaftlichen Sektor (Union Investment Real Estate) davon profitieren und Zuwächse verzeichnen konnten.

Update CS Euroreal vom 9.5.12

Die Fondsgesellschaft legt ähnlich wie die SEB das Schicksal des Fonds in die Hände der Eigentümer. In einer Mitteilung (pdf) an die Anteilseigner heißt es:

In Abstimmung mit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin haben wir daher beschlossen, den CS EUROREAL wieder für Anteilscheinrücknahmen zu öffnen, sofern die für Anteilscheinrücknahmen zur Verfügung stehende Liquidität am ersten Handelstag, dem 21. Mai 2012, ausreicht, um alle Rücknahmeverlangen zu bedienen. Können alle Rückgabeverlangen bedient werden, wird der Fonds am Ende dieses Handelstages zudem auf das neue Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) umgestellt. Vor dem Hintergrund des durch die Marktunwägbarkeiten nicht zu kalkulierenden Liquiditätsbedarfs haben wir uns entschlossen, in diesem Zuge auch die Möglichkeiten für Anteilscheinaus- und -rückgaben zu verändern. Statt wie bisher täglich können Anteilscheine dann bis auf Weiteres nur noch einmal im Jahr zurückgegeben werden. Diese Änderung bietet die Chance, bereits heute von der Schutzwirkung des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes zu profitieren und den CS EUROREAL langfristig und erfolgreich im Sinne seiner Anleger weiterzuführen.

Mehr Informationen auf den Seiten der Credit Suisse.

Update Ende

Insgesamt hat das Vehikel „offener Immobilienfonds“ klar gelitten. Anstatt Kleinanlegern auch die Möglichkeit zu geben, in sonst nicht zugängliche Immobilienbeteiligungen zu investieren, wurden sie eher um Teile des Vermögens gebracht. Letztlich ist hier aber der Konstruktionsfehler Schuld. Jederzeit Zugriff auf das Fondsvermögen zu versprechen, während das Geld langfristig in Immobilien steckt, kann auf Dauer nicht funktionieren. Dieses Problem wird nur durch Begrenzung bei der Anteilsrückgabe gelöst werden können. Eine teilweise Lösung könnte das Anlegerschutzgesetz bringen, das vorsieht, das die börsentägliche Anteilsrücknahme ausschließt und eine zweijährige Mindesthaltefrist einführt. Zudem sollen die Fonds verpflichtet werden, Anteile nur nach längerer Kündigungsfrist zurückzugeben. Dennoch besteht in Ausnahmesituationen weiterhin die Gefahr, dass offene Immobilienfonds zu Problemfällen werden. Denn auch wenn die Fristen länger werden: Wenn alle gleichzeitig rauswollen und die Immobilien nicht gleichzeitig verkauft werden können, hat der Fonds und damit der Anleger ein Problem.

Für Anleger des SEB Immoinvest gibt es derzeit bereits zahlreiche Anwälte, die um Kundschaft ringen. U.a. hat sich auch eine SEB Immoinvest Interessengemeinschaft. Inwiefern aber Klagen am Ende wirklich den Anlegern nützen und nicht nur den Anwälten kann man pauschal nicht sagen. Das häufig angewandte Standardargument Falschberatung hat in Deutschland bislang nur zu wenigen Veruteilungen geführt. Alles in allem dürften Privatanleger in Zukunft etwas vorsichtiger mit offenen Immobilienfonds sein. Stattdessen dürfte eher das Direktinvestment, sprich die eigene Immobilie, weiter die Nummer eins bleiben.

Weitere Presseartikel dazu:

FTD: Aus für SEB Immoinvest – Immer Ärger mit Immofonds

Telebörse: Kleinsparer sind Hauptgeschädigte: SEB ImmoInvest wird abgewickelt

FAZ: Immobilienfonds: SEB Immoinvest wird aufgelöst

ARD-Börse: SEB Immoinvest wird aufgelöst


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