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Die Deutschen lieben ihr Eigenheim. Nicht immer lässt sich der Traum verwirklichen, aber dank Niedrigzinspolitik der EZB war es in den letzten Jahren immer mehr Menschen möglich, eine günstige Finanzierung zu bekommen. Bleibt nur die Frage, ob die Intention, im Alter auch davon etwas zu haben so zu halten ist.

Verlockende Werbung. Wenn man sich aktuelle Anzeigen aus dem Immobilienfinanzierungsbereich anschaut (hier eine Facebook-Werbung der ING Diba), wird man als kühl kalkulierender Mensch schnell skeptisch.
Passend dazu einige Gedanken: Wer als Familie monatlich 1.000 Euro Miete zahlt, wohnt in einer preiswerten Mittelregion und hat vermutlich eine schöne Mietwohnung. Ob in 20 Jahren dann tatsächlich die beworbenen 240.000 Euro gezahlt werden, darf bezweifelt werden. Bei jährlich etwa 1,5 bis 2 Prozent Inflation dürfte es deutlich mehr – Mietpreiserhöhungen sei Dank. Aber das ist nur der erste Denkfehler. Wer die genannten 1.000 Euro in Zins und Tilgung einer Immobilie steckt, kann in der Zeit laut dem genannten Rechner und 15-jähriger Zinsbindung eine Finanzierungs­summe von 212.300 Euro mit einer Restschuld nach Ablauf der Zins­fest­schreibung 95.147 Euro erhalten. Berücksichtigt man in der Berechnung noch die Erwerbsnebenkosten darf das Eigenheim knappe 200.000 Euro kosten – Haus und Grundstück wohlgemerkt. Das dürfte in den wenigsten Regionen noch so zu realisieren sein. Von der Restschuld nach 15 Jahren (längere Laufzeiten waren in dem Rechner leider nicht vorgesehen) mal ganz abgesehen.

Die Rahmenbedingungen müssen passen. Egal wie man es dreht: so passt das Beispiel hinten wie vorne nicht. Es soll lediglich das Verpasstgefühl erzeugen: Huiiiih, ich zahle in 20 Jahren so viel Geld an meinen Vermieter. Das könnte ich auch in mein Eigenheim stecken. Der Gedanke ist generell nicht verkehrt, aber nur wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Die monatliche Belastung einer Immobiliefinanzierung wird in der Regel die einer Mietwohnung übersteigen. Notwendige Eckpunkte sind daneben:
– 20-30 Prozent Eigenkapital sollten es schon sein
– genügend Rücklagen um auch Unvorhergesehenes zu meistern
– Hohe Tilgung von 3 Prozent
– Lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren
– alternativ: Kombinationen aus klassischem Darlehen und bspw. Bausparverträgen o.ä.

Wer diese Punkte berücksichtigt, ist schon mal auf der sicheren Seite. Dennoch dürfte im Regefall nach den 15 oder 20 Jahren noch eine Restschuld vorhanden sein, die ebenfalls wieder finanziert werden muss.
Und danach ist die Immobilie zwar abbezahlt, aber die ersten Renovierungen stehen an. Das wird gerne vergessen. Das gilt erst recht, für Anleger, die eine Immobilie als Altersvorsorge sehen, also sich die Miete im Alter sparen wollen.

Immobilie als Altersvorsorge? Das Modell funktioniert nur mit genügend Alternativeinkommen. Immobilien kosten immer einen gewissen Grundbetrag. Auch und gerade im Alter kann das schnell zu unerwarteten Belastungen führen. Auf Kredite sollte man dann aber nicht setzen. Dank der Wohnimmobilienkreditrichtlinie bekommen über 60 Jahre alte Menschen signifikant schwieriger Kredite – wenn überhaupt. Daher sollte dieser Gedanke sorgsam durchdacht und durchgerechnet werden. Vielleicht ist der frühzeitige Verkauf einer Immobilie und der Umzug in ein Mietobjekt dann die einfachere Variante. Vorausgesetzt der Erlös aus dem Verkauf wird gut investiert.

FAZIT. Eine Immobilie als Altersvorsorge funktioniert nur, wer über genügend finanzielle Polster, auch im Alter, verfügt. Das Klumpenrisiko hat man auf diese Weise nach wie vor, aber immerhin ist niemand von der Immobilie abhängig. Ansonsten halten wir bei unseren Lieblingsinvestments an Aktien und Gold fest. Verfügbarkeit und Liquidität sind dabei immer gegeben.

In diesem Sinne,
weiterhin viel Erfolg bei der Geldanlage

Ihre dieboersenblogger.de-Gründer
Christoph A. Scherbaum & Marc O. Schmidt

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