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Der Düsseldorfer Markt für Eigentumswohnungen verzeichnet preislich weiter Aufwärtstrends. Die Auswahl einer passenden Immobilie für Anleger wie für kaufende Selbstnutzer wird deshalb nicht einfacher. „Man muss heute genau wissen, ob eine angebotene Eigentumswohnung ihren Preis wert ist“, urteilt Adelheid Rech vom Unternehmen KÖNIG Immobilien GmbH, das qualitativ hochwertige Eigentumswohnungen für Kapitalanleger und Eigentümer im innerstädtischen Bereich der NRW-Hauptstadt vermarktet.

Belege für ihre Aussage sieht Adelheid Rech in Studien wie dem Grundstücksmarktbericht NRW 2017 des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte sowie dem Grundstücksmarktbericht Landeshauptstadt Düsseldorf vom Gutachterausschuss für Grundstückwerte der NRW-Landeshauptstadt.

Laut des Grundstücksmarktberichts NRW 2017 lagen die Preise für Erstverkäufe von Eigentumswohnungen in mittleren Wohnlagen von Düsseldorf zuletzt bei 4.263 Euro/m², teilte der Regierungsbezirk Düsseldorf am 15. September 2017 mit. Dahinter platzierte sich Hilden, wo für Eigentumswohnungen in mittleren Wohnlagen 3.470 Euro/m² gezahlt werden.

Im Spitzensegment der Stadt Düsseldorf verzeichnete der Ring Deutscher Makler (RDM) Anfang 2017 einen Preis für Eigentumswohnungen von 4.800 Euro/m². Für den Stadtbezirk 3 mit Stadtteilen wie Bilk und Oberbilk nannte er eine Preisspanne von 2.800 bis 4.700 Euro/m². Im Stadtbezirk 1 mit Stadtteilen wie Stadtmitte, Pempelfort und Derendorf wurden 2.200 bis 4.700 Euro/m² fällig und im Stadtbezirk 4 mit Stadtteilen wie Oberkassel und Heerdt lag der Preis sogar bei 2.800 bis 5.800 Euro/m².

Preisentwicklung: wenig Dynamik zwischen 2000 und 2009

Die Zahlen sagen alleine noch nichts über die Entwicklung in den letzten Jahren aus. Hier ist der Grundstücksmarktbericht Landeshauptstadt Düsseldorf aufschlussreicher. Er liefert einerseits ebenfalls Orientierungswerte für aktuelle Preise. Andererseits enthält er zusätzlich Indexwerte für die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen in der NRW-Hauptstadt. Dabei wurde das Jahr 2000 auf den Referenzwert „100“ gesetzt.

In den folgenden Jahren von 2000 bis 2009 zeigte die Entwicklung in der Stadt keine eindeutige Tendenz und bewegte sich nicht weit vom Referenzwert weg. Bei Eigentumswohnungen in Vorkriegsbauten lag die Bandbreite der Indexwerte im genannten Zeitraum bei 94 bis 104. Dagegen erreichten die Werte bei Eigentumswohnungen in Nachkriegsbauten im selben Zeitraum eine Bandbreite von 97 bis 103 und lagen damit noch enger rund um den Referenzwert. Bei Neubauten ergaben sich Indexwerte zwischen 91 und 107.

Seit 2010 geht es aufwärts!

Seit 2010 entwickeln sich die Preise Düsseldorfer Eigentumswohnungen dagegen stark nach oben. Für Wohnungen in Vorkriegsbauten lag der Indexwert 2010 bei 110 und stieg bis 2016 auf 166. Der Indexwert für Eigentumswohnungen in Nachkriegsbauten erhöhte sich dagegen von 108 im Jahr 2010 bis zu 164 im Jahr 2016. Nochmals stärker war der Preisanstieg bei den Eigentumswohnungen in Neubauten: Der Indexwert stieg hier von 111 im Jahr 2010 bis auf 192 im Jahr 2016.

Ein genaue Analyse ist wichtig

Laut Analysen des RDM Anfang entscheiden sich Nachfrager aufgrund fehlender Angebote im erwünschten gehobenen Segment mittlerweile verstärkt für einfachere Eigentumswohnungen. „Das deckt sich mit unseren eigenen Beobachtungen“, sagt Adelheid Rech von der KÖNIG Immobilien GmbH. Und das führt auch bei einfacheren Wohnungen zu einem Anstieg der Preise.

„Die insgesamt relativ hohe Nachfrage kann dazu führen, dass Eigentumswohnungen zu einem Preis angeboten werden, die eigentlich über ihrem Wert liegen“, sagt Adelheid Rech. Solche Immobilien zu kaufen, ist für Selbstnutzer ärgerlich und kann für Investoren zum Problem werden, weil Kaufpreis und erwartbare Mieteinnahmen in einem schlechten Verhältnis zueinander stehen.

„Eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung ist heute in Düsseldorf besonders wichtig geworden“, urteilt Adelheid Rech. Für Makler sind die Herausforderungen hoch. Wer Eigentumswohnungen vermittelt, muss bei den angebotenen Immobilien auf ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis achten.

Werden Bestandsimmobilien für die Vermittlung modernisiert, sind bei der Gestaltung des Wohnraums zudem Kontakte zu guten Architekten und Generalunternehmen sowie enge Absprachen bedeutsam. Nur so kann gewährleistet werden, dass gute Arbeit kosteneffizient durchgeführt wird.

„Manche Investoren sind mittlerweile kritischer geworden“, sagt Adelheid Rech. Für Makler ist es deshalb noch wichtiger als noch vor einigen Jahren, bei potenziellen Kunden Vertrauen aufzubauen und es anschließend nicht zu enttäuschen. Bei Maklern trennt das möglicherweise verstärkt die Spreu vom Weizen.

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